Lors de la pandémie de Covid-19, le gouvernement a obligé les commerces non essentiels à fermer pendant plusieurs mois. Cette fermeture a donné lieu à de nombreux litiges entre locataires et bailleurs quant au sort à réserver au loyer. Ces litiges se sont soldés par des jugements divergents car la diversités des situations dans lesquelles se trouvent les bailleurs et locataires impose une analyse au cas par cas.
A cet égard, trois types de décisions ressortaient majoritairement ; d’une part, des juges ont estimé que le locataire commercial devait toujours payer le loyer. D’autre juges ont proposé une réduction du loyer ou un partage des conséquences financières liées aux mesures sanitaires. Enfin, certains ont refusé toute obligation de paiement du loyer durant cette fermeture, car le propriétaire, en raison de circonstances exceptionnelles, ne pouvait offrir une jouissance paisible du bien loué.
Le 26 mai 2023, la Cour de cassation belge (C.22.0296.N) a tranché cette question en faveur de ce dernier point de vue. En effet, La Cour base sa décision sur une interprétation large de l’article 1722 du Code civil (ancien) selon lequel si un bien loué est rendu totalement ou partiellement inutilisable en raison d’un événement fortuit, le bail peut être résilié ou le loyer peut être réduit.
La Cour de cassation estime que les restrictions liées à la pandémie de Covid-19 étaient un événement fortuit, en conséquence, la Cour a jugé que si le propriétaire était temporairement empêché d’offrir la jouissance paisible du bien loué, les obligations du bail étaient suspendues. Dès lors, les locataires peuvent être exemptés de payer le loyer ou bénéficier d’une réduction de loyer.
Cette décision a des implications majeures pour les propriétaires et les locataires commerciaux en Belgique et pourra également avoir des conséquences sur d’autres contrats dont l’exécution est devenue difficile ou impossible en raison de la pandémie.
Cet arrêt mérite toutefois d’être nuancé car la Cour de cassation règle uniquement les situations où l’application de l’article 1722 du Code Civil (ancien) n’a pas été écarté ou limité par les parties. En effet, l’article 1722 est une disposition supplétive à laquelle les parties peuvent librement déroger.