Tijdens de Covid-19 pandemie dwong de overheid niet-essentiële bedrijven enkele maanden te sluiten. Deze sluiting gaf aanleiding tot talrijke geschillen tussen huurders en verhuurders over wat er met de huur moest gebeuren. Deze geschillen hebben geleid tot verschillende uitspraken, omdat de uiteenlopende situaties waarin verhuurders en huurders zich bevinden een casuïstische analyse vereisen.
De meeste beslissingen waren van drieërlei aard. Enerzijds hebben rechters geoordeeld dat de commerciële huurder altijd de huur moest betalen. Andere rechters stelden een vermindering van de huur of een verdeling van de financiële gevolgen van de sanitaire maatregelen voor. Tot slot weigerden sommige rechters elke verplichting om huur te betalen tijdens de sluiting, op grond van het feit dat de eigenaar, door uitzonderlijke omstandigheden, geen rustig genot van het gehuurde goed kon bieden.
Op 26 mei 2023 hakte het Belgische Hof van Cassatie (C.22.0296.N) de knoop door in het voordeel van het laatste standpunt. Het Hof baseerde zijn beslissing op een ruime interpretatie van artikel 1722 van het (oud) Burgerlijk Wetboek, volgens hetwelk indien een gehuurd goed door een toevallige gebeurtenis geheel of gedeeltelijk onbruikbaar wordt, de huurovereenkomst kan worden beëindigd of de huurprijs kan worden verlaagd.
Het Hof van Cassatie oordeelde dat de beperkingen in verband met de Covid-19 pandemie een toevallige gebeurtenis waren. Bijgevolg oordeelde het Hof dat wanneer de eigenaar tijdelijk werd verhinderd om het vreedzame genot van het gehuurde goed aan te bieden, de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst werden opgeschort. Huurders konden dus worden vrijgesteld van het betalen van huur of in aanmerking komen voor een huurvermindering.
Deze beslissing heeft grote gevolgen voor commerciële verhuurders en huurders in België en kan ook gevolgen hebben voor andere contracten waarvan de uitvoering moeilijk of onmogelijk is geworden als gevolg van de pandemie.
Deze uitspraak moet echter worden genuanceerd, omdat het Hof van Cassatie alleen oordeelt over situaties waarin de toepassing van artikel 1722 van het (oud) Burgerlijk Wetboek niet is uitgesloten of beperkt door de partijen. Artikel 1722 is namelijk een aanvullende bepaling waarvan partijen vrijelijk kunnen afwijken.
